年的楼市，好比在走一条陡峭的山路，有点崎岖不平，说不定什么时候就要“摔下去”。
对开发商来说，房子卖不掉，就意味着资金陷入停滞。
“我从事房地产营销20年，从未见过类似的景象，一夜之间所有的售楼处都关门了。”一位资深从业人士这样感慨。
广发证券发布的研报显示，暂停线下销售的省份，年销售规模占全国的50.98%；不举办大型营销活动的省份，规模占30.29%。剔除*策叠加地区后，两者合计影响的全国市场份额为73.07%。
70%的销售额是什么概念？
经济学家盛松成列出了一组数据，原本预估一季度房企销售额将达到2.8万亿元，这么算下来，也就意味着，1.96万亿的销售额消失无踪。
在如此脆弱的时刻，又有2个消息，触动了楼市的“神经末梢”。
1，最近一周，央行连续发声，表态房地产。
房地产目前占国民财富的6成以上，牵涉到上下游几十个行业，因此，很多人都预期央行会放松调控，资金面再度宽松，房企融资再度打开，房贷利率下调，降低购房成本。
但是，最近这段时间央行的动作，直接打消了这样的奢望。
比如，2月19日，央行发布年第四季度《中国货币*策执行报告》，再度提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照因城施策的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制”。这意味着年的货币*策仍然不会向楼市倾斜。
随后，在2月22日，央行副行长接受媒体采访时表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
这句话说得再直白不过了，也就是说：即便降息了，5年期LPR在下降，房贷利率也不会出现下降，各大银行还是会通过加基点的方式，维持在目前的利率水平。
2，年宏观杠杆率为.4%，比上年升6.1个百分点。
日前，国家金融与发展实验室发布了《年年度宏观杠杆率报告》，年我国宏观经济杠杆率为.4%，比上年上升了6.1个百分点。
分部门来看，年末居民部门杠杆率为55.8%，相比于年末的52.1%上升了3.7个百分点。
也就是说，无论是宏观经济的杠杆，还是居民家庭的负债，都到了高位水平，靠以前负债拉动房地产增长的方式，已经难以为继了。
回顾过去这些年楼市上涨的轨迹，正是因为居民杠杆率提升，购房者不断增加负债，才有了房价持续上涨的动力。
但是，借钱买房并不是万能的。
按照国际货币基金组织划分的标准，如果杠杆率超过30%，就可能会影响到经济增速，如果超过65%，房地产市场的金融体系就会受到考验。
这两个消息，无疑给年的楼市又泼了一盆“凉水”。
一方面，不少房企、从业者、专家都想着央行放松资金面，让开发商赢得更多融资，各个城市也出台了一些放松预售条件、延迟土地出让金的*策，但是，管着“钱袋子”的央行，相当于向我们宣告了楼市调控依然会遵循“房住不炒”，不会重复年那样的道路。
另一方面，现实情况大家已经看到了，无论是代表实体经济的宏观杠杆率，还是代表老百姓举债水平的居民杠杆率，都已经不支持*策进一步宽松了。
用一句话来形容目前房地产形势，那就是：上有央行、宏观杠杆的压制，下有各个城市卖地收入的支撑，“稳”依然年楼市的基调。
首富李嘉诚曾在业绩发布会上在回答记者追问“要不要买房”时，说道“你不能把买房看得太重”、“不可能很年轻就买房”，还曾说过“有能力分期付款买房的人没问题，但千万不要炒房。”
这句话透露了两个意思：1，目前的环境下，炒房已经不可能了，*策会从紧，没有赚差价的空间。2，如果是首套房刚需，且手里能拿出来首付，基于自住目的买房依然没问题。
从央行表态、宏观杠杆率形势来看，也就意味着李嘉诚预言成真了。
他这一番话是几年前说的，用到年楼市也是一样的道理，*策不允许炒房，居民的负债现实情况，更让投机者面临瓶颈，唯有从自身需求、财力出发来买房，才算是理智的决定。
因此，年可以说是多套房持有者的减持窗口，同时是无房者的难得机会。
1，越来越严的调控预期下，囤房者的持有成本会更高。
在年，各城市发布的调控*策达次以上，到了年，因城施策进一步强化，各个城市乃至市内各城区发布的*策次数也越来越频繁，总计达到了多次。
从这个角度来看，未来调控的次数只会更多，不会变少，也就意味着房价稍有波动，马上就有一只大手把房价稳住。
尤其是多套房的持有者，不管是因为房产税正在不断推进，还有房屋折旧、房贷本息支出等成本，房子越多，未来的支出就越多。
2，无房的刚需族，置业成本或会降低，将有更多的*策照顾。
我们回顾一下去年以来各地发布的调控*策，其中很多城市都对无房无贷款的人群有照顾，包括降低社保、个税缴纳期限的门槛，还有买房和人才住房的资金补贴。
2月20日LPR报价下降也是一个鲜明的例子，1年期LPR降了10BP，5年期LPR只降了5BP，目前为4.75%，这就意味着，今年各个银行对于首套房贷款的下限可能会低于5%以下。
结合央行的表态，假如你没有买房，年的房贷利率会照顾你，因为不低于5年期LPR的报价就可以了，假如你名下已经有房了，今年可能会加更多的基点，比以往付出更高的购房成本，这种“分而治之”的思路，其实就是为了遏制楼市的投机情绪。